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疫情过后除了买房 你还可以这样投资房地产!

发布时间:2020-06-05  来源:风财讯  编辑:李亚婷

摘要:房地产,是我国国民经济的中流砥柱之一。同时,无论是在社会民生还是资本市场中,房地产的表现也备受关注与期待。


       数千年来农耕文明的传承赋予国人“安土重迁”的秉性,有一套属于自己的房子是众多居民奋斗的目标;而作为投资标的,房地产市场更是彰显了蓬勃的内生力量:据wind数据统计,近十年来我国地产指数攀升了91.06%,同期上证指数的涨幅仅有13.52%。(数据来源:Wind,统计区间2010.06.02-2020.06.01)可见,作为资产配置中的重要组成部分,房地产的创富能力也是令人抚掌赞叹,也无外乎众多投资者想跻身其中,实现共赢。


       但楼市的飞速发展离不开高房价的共振,房价收入比也在不断地攀升。在不少一线城市,居民们需要付出20年甚至更多年限的收入才能换回一套房产。同时,为了确保我国楼市增长的步调稳健有序、远离泡沫化的侵蚀、创建可持续成长的空间,国家顶层政策设计不断强调“房住不炒”,更有已在上海、重庆两市试行或将在全国推广的房产税。加之众多城市的限购政策,让房产本身作为投资标的的进入壁垒不断地加高加固。


       那么,坚持长期价值投资理念,想要分享楼市深厚红利的投资者们又该何去何从呢?各类与房地产挂钩的金融产品 、投资工具便非常值得学习与关注。


       一. 房地产投资工具品类丰富


       其实,市面上活跃着众多品类的房地产投资者工具,从募集方式来看有广为人所熟知的公募产品和私募产品;从权益类型来看则可分为股权型和债券型,通俗来讲股权更注重成长红利的追逐、债券则专注于收获利息。


       具体来看,则分为房地产信托、公募房地产基金、住房按揭尾款等,不如随小浦具体了解一下吧!


       1、房地产信托


       虽然中国建设的速度令人瞠目,但是“高楼拔地起”依然要经历拍地、设计、施工、竣工、验收、销售、回款等一系列漫长的过程。通常在项目初期(主要指施工建设前期)阶段,由于可用于抵押的资产有限、项目风险性较大,虽然开发商有着强烈的融资需求,但依然很难从银行贷到足额的资金。在这种情况下啊,房地产信托便承担着重要的融资使命,为各家开发商所青睐。


       近十年来,地产类信托的在贷余额一直保持高速增长,从2010年的0.43万亿增长至2019年的2.7万亿;在收益率方面,虽然近年来房地产信托的收益呈现出走低态势,但基本上能维持在7%左右,相较于其它债权类产品依然占优。伴随着房地产行业的迅速崛起,房地产信托相较于其它房地产投资工具更早地为投资者所接受,成为很多高净值投资群体固定收益类资产配置的标配。


       但市场中并不存在完美的投资产品,房地产信托亦是如此。首先,房地产信托项目隶属于私募产品的范围之内,投资门槛通常以100万计,它更适合可支配资金充裕的高净值投资者;此外,早年信托产品往往采取刚性兑付,即地产项目出现了风险,自有信托公司的资金来兜底,但近年来,随着“资管新规”、“信托公司资金信托管理暂行办法”等一系列政策的出台,信托的刚性兑付逐渐被打破,无疑增强了地产信托类产品的潜在风险。所以,想借道地产类信托跻身楼市的朋友们,要注意风险收益比的考量哦!


       2、公募地产债权


       动辄百万起步的地产类信托产品令不少投资者望而却步,但一些公募债券类产品则对中小投资者十分友好。地产公司债、MBS(基于地产抵押的资产证券化产品)以及重仓相关产品的债券类基金都是非常值得关注的投资标的哦!


       地产公司债,这类产品主要指房地产公司在资本市场发行的债券,截至本年度5月底,沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330余只,实际发行金额近1600亿元。在收益率方面,早年间楼市处于野蛮生长时期,楼盘的销售也可圈可点,所以地产公司债券的违约率极低,收益率也较为可观。自2017年以来,随着“房住不炒”政策的提出,楼市政策不断收紧,地产公司债的表现开始分化,淘汰了一批实力较弱的地产公司。此时,地产公司债违约的风险也小有上升,收益率相较于整体债市表现不俗。


       MBS 则是一类能够很好地与经营的风险剥离,仅仅关联房地产项目效益的金融产品。MBS投资的是住房抵押贷款,贷款购房的房产所有人每月按时还贷便为MBS提供了稳定的收入来源。而当借款人出现还款违约时,也可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全。基于此,MBS的风险与某具体房企的经营状况进行了隔离,只要有着稳定的房贷还款来源,便可以保证不错收益。


       3、住房按揭尾款


       在商品房销售过程中,购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同(预售)》或《商品房买卖合同》(统称购房合同)后,根据上述购房合同的约定,购房人支付部分首付款,剩余部分的购房款即形成购房尾款。根据购房人选择的付款方式不同,购房的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款或组合贷款(商业银行按揭贷款+住房公积金贷款)。


       2017年以来,在去杠杆及传统融资渠道逐步收紧的背景下,各大房企纷纷通过购房尾款收益权的方式进行融资。通过购房尾款融资的模式也很多样化,其中包括发行住房按揭尾款ABS、保理+金交所购房尾款融资模式等。由此,一种新型的盘活资产流动性的创新方式应运而生,住房按揭尾款类金融产品越来越受到市场及机构的关注。鉴于其本身回款现金流保障性较高的特点,住房按揭尾款类金融产品也成为市面上较安全靠谱的金融产品之一,受到广大投资人的欢迎与认可。


       除了以上三大类活跃于市场上的房地产投资工具之外,REITs(房地产信托基金)也即将在我国试运行。与其它产品相比,REITs期间收益更加稳定、风险因子更加单一、流动性也更加高。目前,REITs产品在发达国家市场已经普及,全球大概有2万亿美元流通市值,我国证监会前不久发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》,相信不久之后,我国投资者也可通过这一产品更加高效地分享楼市成长红利。


       二. 楼市的稳健发展才是保障


       相信通过前文的讲解,小伙伴们对目前较为常见的房地产投资工具有了全面的了解。在进行具体配置时,也要根据自己的资产状况、风险偏好选择最适宜的产品。


       在过去,楼市展现了强悍的生长能力,创造出令人瞠目的收益,才能吸引众多投资者的关注与期待。在未来,我国楼市在顶层政策的规范与指引之下,将迸发出更加持久、有序、健康的成长动能,为投资者们创造可观收益。

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