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疫情过后的楼市为何会​成为资金避险之地?

发布时间:2020-06-04  来源:风财讯  编辑:李亚婷

摘要:2020年新冠肺炎疫情爆发后,美股终结了史上最长牛市,原油暴跌至比矿泉水都便宜,全球资产定价之锚的美债,还有传统避险资产黄金、日元,都曾一度失灵。在恐慌抛售潮中,风险资产和避险资产的边界变得模糊,疫情一步步摧毁了市场参与者的自信。


       国内市场,得益于疫情的有效控制,多数城市复工,经济开始逐渐恢复秩序。4月份房地产市场恢复好于预期,市场活跃度逐渐提高,带动了市场均价上涨。


       1998年“房改”以后,由于市场快速发展,收益率高,国人一直对房地产投资情有独钟。目前,全球经济受挫,房地产再次成为国内普通老百姓寻求资金避险的关注焦点。


       楼市浮现避险资金


       3月份以来,深圳楼市流行着一个操作:先全款买房,再以该新购置房产作为抵押物,向银行申请专门为中小微企业主准备的低息经营贷。贷款拿到后,再通过壳公司的层层转手,最终用来买房。房抵经营贷乱象的背后,是大而不倒的深圳楼市,也是疫情之下资金避险情绪的焦灼。


       4月份,深圳楼市再现100万天价茶水费;上海浦东碧云尊邸开放认筹当日出现抢购场景;青岛因为办手续的客户太多,导致交易中心系统崩溃……


       “楼市并不是突然间就火了,这其中有疫情期间需求的后置释放,有调整性改善需求的跟进,有避险情绪的蔓延。”乐居控股青岛公司总经理董娜认为。目前楼市的复苏是综合性的,而且前期有一个“蓄能”的阶段。她说,“从北、上、广、深等一线城市豪宅热销的情况也可以看到确有避险资金在追逐优质资产的身影。”


       “对于中国老百姓来说,投资渠道比较少,除了买房子就是买股票,过去10年,买房的收益更为稳定,买股票则大多赔了不少,而债券与股票关联又较为紧密。因此,买房保值增值,可能是普通人投资最为简单的选择。”深圳世联行集团股份有限公司集团大客户总监赵朋说。


       但中国房地产是一个比较复杂的问题,目前全国的整体供需趋于平衡,居民的负债率已经较高,加上部分一二线城市高房价产生一些负面效应等等问题,使得国家对于房地产的调控一直不放松。


       从疫情以来多次不对称的“降准降息”政策来看,国家也希望引导资金到实体经济上去,而不是进入房地产市场。因此,虽然深圳出现了经营贷管理不善的纰漏,但资金流入房地产市场的渠道管控依然很严格,所以这次的国内流动性宽松对于房地产的实际意义不大,房价不会因此而出现较快上涨。但这并不能阻挡避险资金进入楼市的决心。“对于普通人而言,操作不动产,可能是保全个人资产最为恰当的方式,虽然这种要求不能有过高的杠杆。”中骏地产济南东区营销负责人谭康认为,“楼市调控不放松,意味着房价年化率超过5%的几率并不大,参照LPR,可能仅仅能吃平利息。以房致富的日子恐怕已经一去不返,而对于资产保值来说,结合全球经济形势,考虑货币长期贬值周期,不动产的抗压性便会显而易见。”


       不难判断,国内的房价很难再现过去10年的辉煌。但是,高速发展的房地产业,已经将中国老百姓的70%-80%的资产都集中在楼市里,如果出现大跌,危害恐怕也难以想象。


       因此,“稳地价、稳房价、稳预期”,体现房地产经济压舱石的作用,不仅仅是疫情后复工复产的必答题,也是保持经济长期向好的期望。


       为何成为避险之地?


       受疫情的全球蔓延影响,各国为了对冲疫情对经济造成的伤害、刺激经济发展,纷纷重启QE,不断向市场投入货币,并且通过降息手段纾困。这意味市场上的“钱”越来越多,借贷的成本越来越低。


       一轮轮的增发与降准降息,使得货币开启了贬值周期。大概率,全球经济将进入一个较长的低利率阶段。


       在国内,4月20日,央行再次将一年期的LPR从4.05%降到3.85%,降息幅度高达20个基点。五年期的LPR从4.75%降到4.65%,降低了10个基点。这次降息是历史上LPR下降幅度最大的一次。一年期LPR居然跌破了4%,降到了3.85%。国内虽然没有增发货币,但是通过“降准降息”操作来为货币市场争取了空间。


       在这样的大背景下,普通老百姓该如何才能保证现金不贬值?


       从股票上涨的逻辑分析,股票的短期上涨是由资金驱动的。“降准降息”对于股市肯定是利好的。市场有资金,而且是很便宜的资金,肯定要找去向,而流向房地产市场的渠道被堵得很严,很大一部分便会转向股市。


       所以短期来说,股票市场是由资金驱动的,但目前来看,这个驱动因素无法对冲疫情之下投资市场对未来预期的悲观。


       作为直接投资的产品,债券对于普通老百姓来说主要在很多理财产品中体现。对于债券而言,降息会导致资金成本上升。如果在当前发债券,要想获取与之前同样的资金,利率就得更低。新发行的债券利率低了,旧债券就会通过账面价值的上涨来实现与市场利率的平衡。理论上讲,债券市场也会走牛的。如果在低利率环境下,债券不涨,就可能是投资者担心发行主体存在无法兑付的风险。


       疫情之下,短时间资金面很宽裕,那么对于期限比较短的债券,随着资金成本的下降,价格还有可能继续上涨;而对于长期债券,如果疫情过后利率上升,那么长期债券的价格随着资金成本的升高会慢慢跌回去。


       期货外汇作为投资产品的风险是比较高的,中行原油宝的案例就在眼前,这些产品的保证金制度在极端情况下,可以让投资者亏得一毛不剩。


       黄金被誉为资产配置的稳定器。随着疫情的发生和迅速蔓延,黄金也一度迎来了高达12.13%的最大涨幅,冲破每盎司1750美元,创下2012年10月以来的历史新高。


       但黄金并非有原则的避险资产,随着近期疫情在全球范围内爆发以及3月上旬-4月中旬原油价格暴跌,打破了各种资产之间的日常风险相关性。投资者转而以控制风险为主,密切关注波动率,大家急于出售黄金换取现金以弥补其他地方的损失。此外,美元走强和通胀预期降低也削弱了黄金的吸引力。


       深圳世联行集团股份有限公司董事长陈劲松认为,疫情对硬资产则毫无冲击力,如对机械、房产没有体现任何损害。但对流量资产冲击巨大。他说:“这就好比前几天波切利在米兰大教堂唱歌,教堂还是那个教堂,但一个人都没有。”这里所谓的“流量”,就是大教堂前的人没了,对交易的、互动的、协同的、产业链性质的、生产的发展冲击是巨大的,不可测的。


       由此可见,在疫情下生活的人,突然发现工作可以弹性,居住区成为了最后的堡垒。家庭的价值,越来越成为影响人们生活的重要因素。疫情对人们产生了深刻的心理影响,这种影响体现在资产层面的时候,不动产所带来的保全感和安全感不是眼下股票、债券可以替代的。


       金融市场的不确定性,主要也是因为流量资产在疫情冲击下的不稳定。而楼市,虽然从投资的角度来看,已经难有较高的回报率,但作为稳定的资产配置,不失为一种选择。


       “疫情期间,也有不少高净值客户,卖掉了部分房产,投资基金、二级市场、黄金等,进行资产配置,毕竟有些基金的收益率是远远跑赢房产的。” 北京观石投资管理有限公司私人银行家刘昆认为,房地产并非惟一避险渠道,“但买房是刚需,而且有改善需求,尤其是一二线城市位置好的学区房抗跌性强,长期来讲一定增值。更重要的是,相对于金融产品,房地产属于老百姓能看懂的产业。”


       根据国外发达国家过去的经验,即使遇到极端情况(比如金融危机、经济衰退等),房价暴跌后,一二线城市的中心区域也能够很快涨起来。疫情之后,房地产市场的走向,尤其令人关注。

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